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L’Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) se distingue puisqu’il offre une gestion complètement déléguée à ses investisseurs, tout en maîtrisant la fiscalité, explique Maxime Le Boursicaud, responsable du développement chez Cerenicimo Finance. Contrairement aux SCPI, les OPCI ne sont pas investis à 100% en immobilier.

Selon un récent sondage IFOP, «65% des épargnants français sont convaincus de devoir financer leur retraite eux-mêmes, soit 25 points de plus en un an». Dans ce contexte, l’appétence des investisseurs pour l’investissement immobilier n’a jamais été aussi forte.

Toutefois, un tel investissement peut revêtir quelques inconvénients : une implication personnelle ainsi qu’une fiscalité parfois non maitrisée, allant même jusqu’à être décrite comme «confiscatoire».  

Dans ce contexte, l’Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) se distingue puisqu’il offre une gestion complètement déléguée à ses investisseurs, tout en maîtrisant la fiscalité. Créé il y a une dizaine d’années, il séduit des investisseurs toujours plus nombreux : la collecte auprès des particuliers en 2019 a bondi de 20% par rapport à 2018 selon l’IEIF.

L ’immobilier sans ses contraintes

La détention immobilière indirecte correspond particulièrement bien aux épargnants grâce à un atout de taille : la facilité de gestion.

Une fois à la retraite, les investisseurs souhaitent généralement réduire leur implication personnelle dans la gestion locative de leurs biens immobiliers. 

La détention collective permet d’y répondre puisqu’elle est assurée par la société de gestion (renouvellement du bail, acquisitions de biens immobiliers, paiement des charges et travaux, etc…).

Un cadre fiscal favorable

En général, un investissement immobilier génère des revenus fonciers qui sont fortements fiscalisés et cela pénalise la rentabilité nette de l’investissement. 

Le cadre fiscal de l’OPCI est différent : il permet de bénéficier de la flat-tax ou bien du régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Pour la grande majorité, les OPCI sont soumis à la flat-tax, soit un prélèvement forfaitaire de 30%. Les autres OPCI bénéficient de la fiscalité avantageuse du LMNP : ils sont alors dénommés OPCI FILM (Fonds d’Investissement en Location Meublée).

Des rendements plus faibles que les SCPI ?

Les SCPI sont investies uniquement dans les actifs immobiliers : cela leur permet de délivrer un rendement régulier qui se situe généralement aujourd’hui entre 4% et 5%.

Les OPCI investissent également dans l’immobilier mais leur exposition à ce marché est réduite (60% – 70%).  

En effet, ils disposent d’une poche financière investie partiellement sur des actions et des obligations.

Par conséquent, la performance des OPCI est quelque peu corrélée à celle des marchés financiers. Sur les dernières années, nous constatons une performance moyenne située entre 3% et 4%.

En définitive, la comparaison n’est pas évidente et doit surtout être faite sur une longue période. Quoi qu’il en soit, SCPI ou OPCI, l’immobilier est un investissement de long terme.

SCPI

Par Maxime Le Boursicaud

Publié le 15/02/2020 à 18:25 – Mis à jour le 15/02/2020 à 18:25

Source : Le revenu

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